Takuukorjaukset jäävät jumiin silloin, kun kukaan ei aktiivisesti valvo, että urakoitsija täyttää velvoitteensa takuuaikana. Riippumaton rakennuttajavalvoja pitää urakoitsijan vastuussa dokumentoimalla virheet järjestelmällisesti, vaatimalla korjauksia kirjallisesti ja tarvittaessa eskaloimalla asian eteenpäin. Alla käymme läpi, mitä takuuaikana voi vaatia, miksi asiat jäävät jumiin ilman valvontaa ja milloin ulkopuolinen valvoja kannattaa palkata.
Mitä takuuaikana voi vielä vaatia urakoitsijalta?
Takuuaikana taloyhtiö voi vaatia urakoitsijalta kaikkien takuuaikana ilmenneiden virheiden ja puutteiden korjaamista veloituksetta. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998) velvoittavat urakoitsijan korjaamaan virheet, jotka johtuvat hänen suorituksestaan, ellei urakoitsija pysty osoittamaan, että virhe on syntynyt muusta syystä. Tavallinen takuuaika on kaksi vuotta urakan vastaanottamisesta.
Takuuaikana vaadittavia korjauksia voivat olla esimerkiksi vuotavat liitokset putkiremontissa, halkeamat pintarakenteissa, toimintahäiriöt teknisissä laitteissa tai puutteet eristyksissä. Oleellista on, että virhe havaitaan ja reklamoidaan kirjallisesti takuuajan kuluessa. Pelkkä suullinen ilmoitus ei riitä, vaan vaatimus on esitettävä dokumentoidusti niin, että se voidaan myöhemmin todentaa.
Takuuajan päätyttyä urakoitsijan vastuu ei kuitenkaan lopu täysin. YSE:n mukaan urakoitsija vastaa niin sanotuista törkeistä virheistä vielä kymmenen vuotta urakan vastaanottamisesta. Tämä koskee tilanteita, joissa urakoitsija on toiminut tahallisesti tai törkeän huolimattomasti. Siksi on tärkeää, että kaikki virheet dokumentoidaan huolellisesti jo takuuaikana, jotta myöhempään vastuuseen vetoaminen on mahdollista.
Miksi takuukorjaukset jäävät usein jumiin ilman valvontaa?
Takuukorjaukset jäävät jumiin useimmiten siksi, että taloyhtiöllä ei ole riittävää teknistä osaamista tai aikaa seurata, dokumentoida ja vaatia korjauksia järjestelmällisesti. Urakoitsija saattaa viivytellä, kiistää vastuunsa tai tehdä korjaukset puutteellisesti, eikä kukaan puutu asiaan riittävän napakasti.
Isännöitsijällä on usein laaja vastuualue, eikä hänellä ole resursseja seurata jokaisen urakan takuukorjausten etenemistä yksityiskohtaisesti. Taloyhtiön hallituksella puolestaan harvoin on teknistä rakennusosaamista, jota tarvitaan virheiden tunnistamiseen ja oikeudellisesti pätevien reklamaatioiden laatimiseen. Tämä asetelma on urakoitsijalle edullinen.
Toinen yleinen syy on dokumentoinnin puute. Jos virheitä ei ole kirjattu ylös heti niiden ilmetessä, urakoitsija voi myöhemmin kiistää vastuunsa väittämällä, että vaurio on syntynyt virheellisen käytön tai normaalin kulumisen seurauksena. Ilman kunnollista dokumentaatiota taloyhtiön on vaikea todistaa vaatimustensa oikeellisuutta.
Miten aktiivinen rakennuttajavalvoja pitää urakoitsijan vastuussa?
Aktiivinen rakennuttajavalvoja pitää urakoitsijan vastuussa seuraamalla takuuaikaa järjestelmällisesti: hän dokumentoi virheet heti niiden ilmetessä, lähettää kirjalliset reklamaatiot oikeaan aikaan ja varmistaa, että korjaukset toteutetaan asianmukaisesti. Valvojan läsnäolo muuttaa asetelman, koska urakoitsija tietää, että kaikki puutteet kirjataan ja niihin reagoidaan.
Käytännössä aktiivinen valvonta tarkoittaa muun muassa seuraavaa:
- Takuutarkastusten järjestäminen ajallaan, yleensä noin kuukautta ennen takuuajan päättymistä
- Havaittujen virheiden ja puutteiden kirjallinen dokumentointi valokuvineen ja kuvauksineen
- Reklamaatioiden lähettäminen urakoitsijalle kirjallisesti ja selkeällä aikataululla
- Korjausten toteutumisen seuranta ja tarkastaminen
- Taloyhtiön ja isännöitsijän pitäminen ajan tasalla koko prosessin ajan
Me Misor-Rakenteella olemme hoitaneet satojen urakoiden takuuvalvontaa, ja kokemuksemme osoittaa, että kirjallinen, järjestelmällinen reklamaatioprosessi on tehokkain tapa varmistaa, että urakoitsija täyttää velvoitteensa. Kun urakoitsija näkee, että vastapuolella on teknistä osaamista ja selkeä dokumentaatio, korjaukset etenevät huomattavasti jouhevammin kuin tilanteessa, jossa taloyhtiö yrittää hoitaa asian yksin.
Riippumaton valvoja toimii myös puskurina taloyhtiön ja urakoitsijan välillä. Hän osaa erottaa, mitkä vauriot kuuluvat takuun piiriin ja mitkä eivät, jolloin taloyhtiö ei tuhlaa resurssejaan perusteettomiin vaatimuksiin eikä toisaalta jää ilman oikeutettuja korjauksia.
Milloin taloyhtiön kannattaa palkata ulkopuolinen valvoja takuuaikana?
Ulkopuolinen valvoja kannattaa palkata takuuaikana erityisesti silloin, kun urakan laajuus on ollut merkittävä, korjauksia on jo ilmennyt tai urakoitsijan kanssa on syntynyt erimielisyyksiä. Mitä suurempi hanke, sitä enemmän potentiaalisia virheitä on ja sitä tärkeämpää on, että takuutarkastus tehdään ammattimaisesti.
Käytännön merkkejä siitä, että ulkopuolinen valvoja on tarpeen:
- Urakoitsija on viivytellyt tai kiistänyt vastuunsa aiemminkin takuuaikana
- Taloyhtiöllä ei ole teknistä osaamista arvioida, onko vaurio takuun alainen
- Urakan laajuus on ollut suuri, kuten putkiremontti tai julkisivusaneeraus
- Isännöitsijällä ei ole aikaa hoitaa takuuvalvontaa muiden tehtäviensä ohella
- Takuuaika on lähestymässä loppuaan eikä tarkastusta ole vielä tehty
Ulkopuolisen valvojan palkkaaminen takuuaikana on usein kustannustehokas ratkaisu. Yksikin korjaamatta jäänyt virhe voi aiheuttaa huomattavasti suuremmat kustannukset kuin valvontapalvelun hinta. Lisäksi valvojan läsnäolo vapauttaa isännöitsijän ja hallituksen resursseja muihin tehtäviin.
Korjausrakentamiseen erikoistuneena riippumattomana konsulttitoimistona me Misor-Rakenteella toimimme taloyhtiöiden edunvalvojina myös takuuaikana. Tutustu palveluihimme ja ota yhteyttä, jos taloyhtiösi takuuaika on käynnissä tai lähestymässä loppuaan.