Jos viilennys ei toimi uudiskohteessa lupausten mukaisesti, myyjä tai rakennuttaja on lähtökohtaisesti vastuussa viasta. Vastuu perustuu asuntokauppalakiin ja rakentamista koskeviin virhevastuusäännöksiin, jotka suojaavat sekä taloyhtiötä että yksittäisiä osakkaita. Tässä artikkelissa käymme läpi, milloin vastuu syntyy, miten reklamaatio tehdään oikein ja mitä vaihtoehtoja on, jos myyjä kiistää vastuunsa.
Milloin myyjä tai rakennuttaja on vastuussa toimimattomasta viilennyksestä?
Myyjä tai rakennuttaja on vastuussa toimimattomasta viilennyksestä silloin, kun kohteessa on asuntokauppalain tarkoittama virhe. Käytännössä tämä tarkoittaa, että viilennys ei vastaa sitä, mitä on luvattu myyntiasiakirjoissa, esitteissä tai suullisesti kaupanteon yhteydessä. Vastuu koskee sekä taloyhtiötä kokonaisuutena että yksittäistä osakasta.
Uudiskohteessa rakennuttaja vastaa virheistä asuntokauppalain 4 luvun nojalla. Laki asettaa rakentamiselle ja luvatuille ominaisuuksille tiukat vaatimukset. Jos myyntiesitteessä tai rakennustapaselostuksessa on mainittu viilennys tai jäähdytysjärjestelmä, sen on toimittava asianmukaisesti. Pelkkä maininta ei riitä, vaan järjestelmän on täytettävä myös tekniset vaatimukset, kuten hyvän rakennustavan mukaiset suorituskykyvaatimukset.
Vastuu voi syntyä useista eri syistä:
- Viilennystä on markkinoitu ominaisuutena, mutta järjestelmä ei toimi lainkaan
- Järjestelmä toimii, mutta sen teho on selvästi riittämätön luvattuun käyttötarkoitukseen nähden
- Asennuksessa on tehty virhe, joka heikentää toimintaa
- Järjestelmä on suunniteltu puutteellisesti eikä täytä rakentamismääräyksiä
On tärkeää huomata, että vastuu koskee myös tilanteita, joissa vika ilmenee vasta takuuajan jälkeen, jos kyse on niin sanotusta piilevästä virheestä. Uudiskohteiden osalta reklamaatioaika on pidempi kuin käytettyjen asuntojen kaupassa, mikä antaa taloyhtiölle ja osakkaille enemmän aikaa havaita ja ilmoittaa ongelmista.
Mitä todisteita taloyhtiö tai osakas tarvitsee reklamaatiota varten?
Reklamaatiota varten taloyhtiö tai osakas tarvitsee dokumentoitua näyttöä siitä, että viilennys ei toimi luvatulla tavalla. Keskeisintä on osoittaa, mitä on luvattu ja miten todellisuus poikkeaa lupauksista. Mitä tarkemmin ongelma on dokumentoitu, sitä vahvemmalla pohjalla reklamaatio on.
Kerää seuraavat todisteet ennen reklamaation tekemistä:
- Myyntiasiakirjat ja rakennustapaselostus: Tallenna kaikki asiakirjat, joissa viilennys mainitaan ominaisuutena. Esitteet, pohjapiirrokset, sähköpostiviestit myyjältä ja kauppakirjan liitteet ovat kaikki relevanttia näyttöä.
- Tekniset mittaukset: Dokumentoi sisälämpötilat erityisesti hellejaksoilla. Kirjaa päivämäärät, kellonajat ja mitatut arvot. Vertailupisteinä voi käyttää ulkolämpötilaa samalta ajalta.
- Huoltokirja ja laitetiedot: Selvitä, millainen järjestelmä on asennettu, mitkä ovat sen tekniset ominaisuudet ja onko se huollettu asianmukaisesti.
- Asiantuntijalausunto: Pyydä pätevältä talotekniikan tai LVI-alan asiantuntijalta kirjallinen arvio siitä, onko järjestelmässä tekninen vika tai suunnitteluvirhe.
- Asukkaiden kirjalliset ilmoitukset: Jos useampi osakas on kokenut saman ongelman, kerää heiltä kirjalliset kuvaukset havainnoistaan ja ajankohdista.
Asiantuntijalausunto on usein ratkaiseva tekijä. Pelkkä asukkaiden kokemus kuumuudesta ei yksin riitä, vaan tarvitaan tekninen arvio siitä, mistä ongelma johtuu ja kenen vastuulle se kuuluu. Riippumaton asiantuntija pystyy arvioimaan, onko kyse suunnitteluvirheestä, asennusvirheestä vai puutteellisesta huollosta.
Miten reklamaatio tehdään oikein ja missä ajassa?
Reklamaatio tehdään kirjallisesti myyjälle tai rakennuttajalle kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai olisi pitänyt havaita. Uudiskohteiden osalta reklamaatio on tehtävä viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun hallinta on luovutettu, jollei kyse ole piilevästä virheestä. Kirjallinen muoto on välttämätön, jotta reklamaation ajankohta ja sisältö voidaan myöhemmin todistaa.
Reklamaation sisältö
Hyvä reklamaatio on selkeä, asiallinen ja täsmällinen. Siinä tulee kuvata ongelma konkreettisesti, viitata asiakirjoihin, joissa viilennys on luvattu, ja esittää yksilöity vaatimus. Vaatimus voi olla virheen korjaaminen, hinnanalennus tai vahingonkorvaus. Liitä reklamaatioon kaikki keräämäsi todisteet, kuten mittaustulokset ja asiantuntijalausunto.
Reklamaation toimittaminen
Toimita reklamaatio kirjattuna kirjeenä tai sähköpostilla kuittauspyynnöllä, jotta sinulla on todiste lähettämisestä. Taloyhtiön hallituksen kannattaa tehdä reklamaatio taloyhtiön nimissä silloin, kun ongelma koskee yhteisiä järjestelmiä. Yksittäinen osakas voi reklamoida omaan huoneistoonsa liittyvistä virheistä erikseen. Säilytä kaikki viestintä huolellisesti, sillä se voi olla tarpeen mahdollisessa myöhemmässä riitatilanteessa.
Mitä vaihtoehtoja on, jos myyjä kiistää vastuunsa?
Jos myyjä tai rakennuttaja kiistää vastuunsa, taloyhtiöllä ja osakkaalla on useita vaihtoehtoja edetä asiassa. Kiistäminen ei tarkoita, että asia on ohi. Käytettävissä ovat sovittelu, kuluttajariitalautakunta, välimiesmenettely sekä viime kädessä tuomioistuinkäsittely.
Ensimmäinen askel on yleensä neuvottelu. Pyydä myyjältä kirjallinen perustelu kiistämiselle ja arvioi, onko heidän esittämänsä syy teknisesti pätevä. Jos neuvottelu ei etene, harkitse seuraavia vaihtoehtoja:
- Kuluttajariitalautakunta: Sopii tilanteisiin, joissa osakas on kuluttajan asemassa. Menettely on maksuton ja kirjallinen, mutta voi kestää useita kuukausia.
- Välimiesmenettely: Asuntokauppalaki edellyttää tietyissä uudiskohteiden riidoissa välimiesmenettelyä ennen oikeudenkäyntiä. Tarkista kauppakirjasta, onko tällainen ehto sovittu.
- Käräjäoikeus: Viimesijainen vaihtoehto, joka sopii merkittäviin vaatimuksiin. Oikeudenkäynti on kallista ja hidasta, mutta joskus ainoa tapa saada oikeutta.
- Vakuutus: Tarkista taloyhtiön ja osakkaiden vastuuvakuutukset. Joissain tapauksissa oikeudenkäyntikulut voivat kuulua oikeusturvavakuutuksen piiriin.
Riita-asioissa riippumattoman asiantuntijan rooli korostuu entisestään. Tekninen lausunto, joka osoittaa selkeästi virheen luonteen ja syyn, on usein ratkaiseva tekijä myös sovittelussa ja oikeudenkäynnissä. Taloyhtiön hallituksen on viisasta turvautua ulkopuoliseen apuun jo varhaisessa vaiheessa, jotta prosessi etenee oikein ja taloyhtiön etu tulee asianmukaisesti valvotuksi. Riippumattoman rakennuttamiskonsultin tai valvojan asiantuntemus auttaa tunnistamaan virheet, keräämään oikeat todisteet ja arvioimaan realistiset mahdollisuudet ennen kuin resursseja käytetään pitkään riitaprosessiin. Tutustu rakennuttamispalveluihimme ja ota yhteyttä, jos taloyhtiönne tarvitsee riippumatonta asiantuntija-apua viilennysongelman selvittämiseen.