KVR-malli eli kokonaisvastuurakentaminen tarkoittaa taloyhtiön sähkösaneerauksessa toteutusmuotoa, jossa yksi urakoitsija vastaa sekä sähkösuunnittelusta että työn toteutuksesta. Taloyhtiö sopii kokonaisuuden yhden tahon kanssa eikä kilpailuta suunnittelua ja rakentamista erikseen. Malli sopii tietyille kohteille erinomaisesti, mutta ei ole automaattisesti paras vaihtoehto kaikille taloyhtiöille. Seuraavissa osioissa käymme läpi KVR-mallin keskeiset piirteet, riskit, soveltuvuuden ja valvonnan taloyhtiön näkökulmasta.
Miten KVR-urakka eroaa perinteisestä suoritusmuodosta sähkösaneerauksessa?
Perinteisessä suoritusmuodossa taloyhtiö teettää ensin sähkösuunnittelun itsenäisesti valitsemallaan suunnittelijalla ja kilpailuttaa sen jälkeen toteutuksen erikseen. KVR-urakassa suunnittelu ja toteutus on niputettu yhteen: urakoitsija vastaa molemmista sovitun lopputuloksen saavuttamiseksi. Taloyhtiöllä on yksi sopimuskumppani koko hankkeessa.
Käytännössä ero näkyy selkeimmin vastuunjaossa. Perinteisessä mallissa taloyhtiö tai sen rakennuttajakonsultti koordinoi suunnittelijan ja urakoitsijan yhteistyötä ja vastaa siitä, että suunnitelmat ovat toteutuskelpoisia. KVR-mallissa tämä koordinointivastuu siirtyy urakoitsijalle. Taloyhtiö määrittelee hankesuunnitelmassa tavoitellun lopputuloksen, kuten sähköjärjestelmien tason, asuntokohtaiset ryhmäkeskukset tai latauspisteiden valmiuden, ja urakoitsija vastaa siitä, miten tavoitteeseen päästään.
Sähkösaneerauksessa tämä voi tarkoittaa esimerkiksi sitä, että KVR-urakoitsija suunnittelee johdotusreitit, ryhmäkeskusten sijainnit ja pistorasioiden määrän itse. Perinteisessä mallissa nämä ratkaisut olisi lyöty lukkoon jo suunnitteluvaiheessa ennen kilpailutusta. KVR-mallissa suunnittelua voidaan sovittaa toteutuksen edetessä, mikä voi nopeuttaa hanketta mutta edellyttää taloyhtiöltä selkeää hankesuunnitelmaa lähtökohdaksi.
Mitä riskejä KVR-malliin liittyy taloyhtiön näkökulmasta?
KVR-mallin keskeisin riski taloyhtiölle on se, että suunnitteluratkaisut tehdään urakoitsijan ehdoilla ilman riippumatonta valvontaa. Kun sama taho sekä suunnittelee että toteuttaa, urakoitsijalla on taloudellinen kannustin valita ratkaisuja, jotka ovat hänelle edullisia, eivätkä välttämättä taloyhtiölle parhaita. Tämä korostuu erityisesti, jos taloyhtiöllä ei ole omaa teknistä asiantuntemusta tai ulkopuolista valvojaa.
Kilpailutuksen vertailukelpoisuus voi kärsiä
Sähkösaneerauksessa KVR-tarjouksia on usein vaikea vertailla keskenään, koska eri urakoitsijat voivat tarjota erilaisia teknisiä ratkaisuja samaan hankesuunnitelmaan perustuen. Jos urakkasisältöä ei ole riittävän tarkasti määritelty, hintojen vertailu on hankalaa ja edullisin tarjous ei välttämättä tarkoita samaa lopputulosta kuin kallein. Taloyhtiö voi päätyä maksamaan enemmän kuin on tarpeen tai saamaan vähemmän kuin odotti.
Suunnittelun laatu jää helposti piiloon
Perinteisessä mallissa taloyhtiö tai rakennuttajakonsultti hyväksyy suunnitelmat ennen toteutusta. KVR-mallissa suunnittelu ja toteutus etenevät usein limittäin, jolloin suunnitteluratkaisuja ei välttämättä tarkisteta yhtä systemaattisesti. Sähköjärjestelmissä puutteelliset suunnitteluratkaisut voivat johtaa toiminnallisiin ongelmiin, jotka paljastuvat vasta vuosia myöhemmin. Tästä syystä riippumaton sähkövalvoja on KVR-hankkeessa erityisen tärkeä.
Milloin KVR-malli sopii taloyhtiön sähkösaneeraukseen?
KVR-malli sopii parhaiten sähkösaneerauksiin, joissa hankkeen laajuus ja tavoiteltu lopputulos on selkeästi määriteltävissä, mutta toteutustapa voidaan jättää urakoitsijan ratkaistavaksi. Malli toimii hyvin silloin, kun taloyhtiöllä on kiire käynnistää hanke tai kun koordinointivastuu halutaan pitää mahdollisimman yksinkertaisena.
Käytännössä KVR-malli soveltuu hyvin esimerkiksi tilanteisiin, joissa sähkösaneeraus tehdään putkiremontin yhteydessä ja sähkötyöt ovat selkeästi rajattu osa laajempaa kokonaisuutta. Se sopii myös kohteisiin, joissa sähköjärjestelmän uusimisen taso on yksikäsitteinen, kuten täydellinen ryhmäjohtojen uusiminen standarditasolla ilman erityisvaatimuksia.
Sen sijaan KVR-malli ei sovi hyvin hankkeisiin, joissa taloyhtiöllä on tarkkoja toiminnallisia tai esteettisiä vaatimuksia, kuten tietynlainen pistorasioiden sijoittelu asunnoissa tai erityiset vaatimukset sähköautojen latausinfrastruktuurille. Näissä tapauksissa perinteinen suoritusmuoto, jossa suunnitelmat laaditaan ensin yksityiskohtaisesti, antaa taloyhtiölle paremman kontrollin lopputulokseen. Soveltuvuus riippuu aina kohteen lähtötilanteesta, hankkeen laajuudesta ja taloyhtiön tavoitteista, joten urakkamuodon valinta kannattaa tehdä huolellisen hankesuunnittelun pohjalta.
Miten taloyhtiö valvoo KVR-urakoitsijaa sähkösaneerauksessa?
Taloyhtiö valvoo KVR-urakoitsijaa sähkösaneerauksessa ensisijaisesti riippumattoman sähkövalvojan avulla. Valvoja seuraa sekä suunnittelun että toteutuksen laatua, tarkistaa, että urakoitsijan tekemät suunnitteluratkaisut vastaavat sovittua urakkasisältöä ja taloyhtiön etua, sekä raportoi hankkeen etenemisestä hallitukselle ja isännöitsijälle.
KVR-hankkeen valvonnassa korostuu muutama erityinen näkökulma verrattuna perinteiseen urakkaan. Ensinnäkin valvojan on seurattava suunnitteluratkaisuja aktiivisesti jo toteutuksen aikana, ei vasta sen jälkeen. Toiseksi sopimusdokumentaation on oltava riittävän tarkka, jotta valvojalla on selkeä vertailupohja: mitä on sovittu ja mitä urakoitsija on velvollinen toimittamaan.
Selkeä vastuunjako on KVR-hankkeessa erityisen tärkeää. Taloyhtiön on sopimuksessa määriteltävä tarkasti, mitkä suunnitteluratkaisut vaativat taloyhtiön hyväksynnän ennen toteutusta. Näin vältetään tilanteet, joissa urakoitsija tekee ratkaisuja, jotka eivät vastaa asukkaiden tai hallituksen odotuksia. Riittävä viestintä osakkaille ja asukkaille koko hankkeen ajan on myös olennainen osa onnistunutta KVR-sähkösaneerausta.
Me Misor-Rakenteella olemme toimineet KVR-hankkeiden rakennuttajina ja valvojina vuosien ajan. Toimimme urakoitsijoista riippumattomasti ja yksinomaan taloyhtiön eduksi, mikä on KVR-mallissa erityisen tärkeää juuri siksi, että urakoitsijalla on hankkeessa laajat suunnittelu- ja toteutusvastuut. Lisätietoja rakennuttamispalveluistamme löydät sivuiltamme, ja voit myös tutustua muihin asiantuntijatehtäviimme korjausrakentamisen tueksi.