Kun viilennys ei toimi myyntiesitteessä luvatulla tavalla, vastuu jakautuu tilanteen mukaan myyjän, taloyhtiön ja urakoitsijan kesken. Myyntiesitteen lupaus viilennyksestä voi muodostaa oikeudellisesti sitovan perusteen vaatia korjausta tai hinnanalennusta, mutta vastuun kohdentaminen edellyttää huolellista selvitystyötä. Tässä artikkelissa käymme läpi, miten eri osapuolten vastuut määräytyvät ja miten isännöitsijän kannattaa edetä käytännössä.
Kenen vastuulle viilennysongelma kuuluu — myyjän, taloyhtiön vai urakoitsijan?
Viilennysongelma kuuluu sen osapuolen vastuulle, joka on antanut lupauksen tai aiheuttanut vian. Käytännössä vastuu voi olla myyjällä, jos viilennys on mainittu myyntiesitteessä mutta järjestelmä ei toimi; taloyhtiöllä, jos kyse on yhteisen teknisen järjestelmän puutteesta; tai urakoitsijalla, jos viilennystyö on tehty virheellisesti.
Vastuun kohdentaminen alkaa siitä, missä vaiheessa ja kenen toimesta viilennystoiminto on luvattu tai toteutettu. Jos myyjä on merkinnyt myyntiesitteeseen asunnossa olevan viilennyksen, mutta järjestelmä ei tosiasiassa toimi, myyjä on ensisijainen vastuutaho asuntokauppalain nojalla. Tällöin kyse on asunnon virheestä, josta ostajalla on reklamaatio-oikeus.
Taloyhtiön vastuu tulee kuvaan silloin, kun viilennys on osa kiinteistön yhteistä talotekniikkaa, kuten kaukoviilennysliittymää tai yhteistä ilmastointijärjestelmää. Taloyhtiö vastaa yhteisten tilojen ja rakenteiden kunnossapidosta, joten jos yhteinen järjestelmä ei toimi, taloyhtiö on velvollinen selvittämään ja korjaamaan vian. Urakoitsijan vastuu puolestaan aktualisoituu silloin, kun viilennysasennus tai korjaustyö on toteutettu virheellisesti ja vika johtuu suoraan työn laadusta.
Mitä myyntiesitteen lupaus viilennyksestä oikeudellisesti tarkoittaa?
Myyntiesitteen lupaus viilennyksestä on oikeudellisesti sitova tiedonanto, joka vaikuttaa asunnon ominaisuuksiin ja kauppahintaan. Asuntokauppalain mukaan asunto on virheellinen, jos se poikkeaa siitä, mitä myyntiesitteessä tai muuten kaupanteon yhteydessä on luvattu. Viilennyksen puuttuminen tai toimimattomuus voi siten oikeuttaa ostajan vaatimaan hinnanalennusta tai virheen korjaamista.
Oikeudellinen arviointi lähtee siitä, onko myyntiesitteessä käytetty sanamuoto riittävän yksiselitteinen. Jos esitteessä lukee ”asunnossa viilennys” tai ”kaukoviilennys”, ostajalla on perusteltu syy odottaa, että järjestelmä toimii normaalikäytössä. Sen sijaan epämääräisemmät ilmaisut, kuten ”viilennysmahdollisuus”, voivat tarkoittaa pelkästään teknistä valmiutta eikä toimivaa järjestelmää.
Reklamaatioaika on tärkeä huomioida. Asuntokauppalain mukainen reklamaatio tulee tehdä kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi tai hänen olisi pitänyt havaita virhe. Käytännössä tämä tarkoittaa, että viilennysongelmasta on reklamoitava viipymättä, mieluiten kirjallisesti ja yksityiskohtaisesti kuvaten, miten järjestelmä poikkeaa luvatusta.
Miten isännöitsijän kannattaa edetä, kun viilennysjärjestelmä ei vastaa luvattua?
Isännöitsijän kannattaa edetä järjestelmällisesti: ensin dokumentoida ongelma, sitten selvittää vastuutaho ja lopuksi ryhtyä toimenpiteisiin joko taloyhtiön tai yksittäisen osakkaan puolesta. Selkeä prosessi suojaa kaikkia osapuolia ja nopeuttaa ongelman ratkaisemista.
Dokumentointi ja vastuun selvittäminen
Ensimmäinen askel on kerätä kirjallinen näyttö ongelmasta. Isännöitsijän tulee pyytää osakkaalta tai asukkaalta kirjallinen kuvaus siitä, miten viilennys ei toimi, ja verrata tilannetta myyntiesitteen tai muiden asiakirjojen lupauksiin. Samalla on selvitettävä, onko kyse yhteisen järjestelmän vai huoneistokohtaisen laitteen viasta.
Yhteydenotto oikeaan tahoon
Kun vastuutaho on selvinnyt, isännöitsijä ottaa yhteyttä joko myyjään, urakoitsijaan tai laitevalmistajan huoltoon. Jos viilennys on osa taloyhtiön yhteistä talotekniikkaa, isännöitsijä tilaa teknisen tarkastuksen selvittääkseen vian syyn. Tarkastuksen tulokset dokumentoidaan ja toimitetaan hallitukselle päätöksentekoa varten. Tässä vaiheessa riippumaton rakennuttamiskonsultti voi olla arvokas tuki teknisen selvityksen ohjaamisessa ja urakoitsijan työn valvonnassa.
Jos ongelma koskee yksittäisen osakkaan ostamaa asuntoa ja viilennys on luvattu myyntiesitteessä, isännöitsijä voi neuvoa osakasta reklamoimaan suoraan myyjälle. Taloyhtiön rooli on tällöin lähinnä avustava: toimittaa tarvittavat tekniset asiakirjat ja tiedot järjestelmän toiminnasta.
Voiko taloyhtiö vaatia hinnanalennusta tai korjausta viilennysvian perusteella?
Taloyhtiö voi vaatia korjausta tai hinnanalennusta viilennysvian perusteella silloin, kun vika liittyy taloyhtiön hankkimaan urakkaan tai rakennuttamishankkeeseen. Jos taloyhtiö on tilannut viilennyksen asennuksen tai peruskorjauksen ja työ on tehty virheellisesti, rakennusurakan takuuaika sekä sopimusehdot antavat perusteen vaatia urakoitsijalta korjausta veloituksetta.
Takuuajan puitteissa urakoitsija on velvollinen korjaamaan virheellisen työn omalla kustannuksellaan. Takuuaika on yleensä kaksi vuotta urakan vastaanotosta, mutta tietyissä tapauksissa virhevastuu voi ulottua pidemmällekin, jos kyse on törkeästä laiminlyönnistä tai piilevästä virheestä. Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän on tärkeää tunnistaa takuuajan päättyminen ja tehdä reklamaatio ajoissa.
Hinnanalennusvaatimus tulee kyseeseen erityisesti silloin, kun vika on sellainen, ettei sitä voida kohtuullisin kustannuksin korjata tai urakoitsija kiistää vastuunsa. Tällöin taloyhtiö voi hakea hinnanalennusta sopimusoikeudellisilla perusteilla tai tarvittaessa viedä asian kuluttajariitalautakuntaan tai tuomioistuimeen. Riippumaton tekninen asiantuntija on tässä tilanteessa korvaamaton: puolueeton arvio vian laadusta ja laajuudesta vahvistaa taloyhtiön asemaa neuvotteluissa ja mahdollisissa oikeustoimissa.
Me Misor-Rakenteella olemme toimineet kiinteistönomistajien edunvalvojina yli 30 vuoden ajan, ja satojen korjaushankkeiden kokemus on opettanut meille, miten tällaisissa vastuukysymyksissä kannattaa edetä. Jos taloyhtiönne kohtaa viilennykseen tai muuhun talotekniikkaan liittyviä ongelmia, rakennuttamispalvelumme tarjoavat riippumattoman asiantuntijanäkemyksen tilanteen selvittämiseen ja oikeiden toimenpiteiden käynnistämiseen.